Дача, на которой хочется не только выращивать помидоры, но и жить круглый год, может стать источником проблем, причиной траты денег, времени и нервов, а то и сноса дома. Все это может случиться, если документы на недвижимость не в порядке.
Покупаем с умом: Дача, на которой хочется не только выращивать помидоры, но и жить круглый год, может стать источником проблем, причиной траты денег, времени и нервов, а то и сноса дома. Все это может случиться, если документы на недвижимость не в порядке.
В последнее время все больше каменчан предпочитают жить не квартире, а в своем доме. Однако купить подходящий дом в Каменске могут не все -- цены заоблачные. Поэтому многие делают выбор в пользу недвижимости на садах.
З ачастую именно с документами на такие дома возникает больше всего путаницы. Вот лишь один пример.
Купили дом, которого нет
Пару лет назад семья Ивановых решила купить жилой дом. Выбор пал на двухэтажный недострой в одном из садовых товариществ в районе рынка "Америка". “Это даже хорошо, что внутренней отделки в доме нет, -- рассуждали тогда Ивановы. -- Лучше сразу сделать, как самим хочется, чем переделывать чужое”. И цена устраивала -- всего 900 тыс. руб. за дом и участок в шесть соток: сад можно посадить и грядки разбить. Будущему приобретению они были так рады, что даже не подумали вникнуть в текст имеющихся у продавца документов на дом и участок. Ограничились лишь проверкой на предмет ареста на недвижимость.
Пелена с глаз упала сразу после заключения сделки купли-продажи. Оказалось, что по документам люди купили дачный одноэтажный дом площадью 28 кв. м, а в действительности -- двухэтажный площадью в 130 кв. м. Кроме того, ни техпаспорта на новый дом, ни документов о межевании не существовало в природе.
Напомним, Ивановы строили планы на этот дом, как на единственное жилье, и туда как минимум нужно подводить газ. То есть без техпаспорта никак.
Вторым неприятным сюрпризом стало то, что узаконить новый дом невозможно: стена строения проходит четко по меже с соседним участком, а, согласно ныне действующим правилам землепользования и застройки*, расстояние между стеной и соседним забором должно составлять не менее 1 метра.
Выход из этой ситуации супруги нашли -- купили соседний участок, чтобы дом стоял якобы посреди двора. Теперь им предстоит долгая и затратная процедура объединения двух участков в один и оформление дома. Займет это около трех месяцев. По самым скромным подсчетам Ивановым придется выложить около 20 тыс. руб.
Смотрим в оба
Как избежать таких проблем? Первое, что нужно сделать перед тем, как оформлять сделку купли-продажи, это подробно изучить имеющиеся у продавца документы.
В наличии должны быть готовы:
-
документ о праве собственности на земельный участок;
-
документ о праве собственности на дом;
-
документ о межевании земельного участка;
-
кадастровый план участка;
-
технический паспорт каждого капитального строения, расположенного на участке, с подробным поэтажным планом;
-
членская книжка садовода (при условии, что продавец являлся членом садового товарищества (далее СНТ) -- необязательно.
Если хотя бы один из первых пяти документов отсутствует, лучше настоять на том, чтобы продавец подготовил их за свой счет.
Где проверить законность документов
Убедиться в том, что документы на дачу и землю оформлены должным образом, то есть с присвоением кадастровых номеров, потенциальный покупатель может самостоятельно. Для этого на сайте Росреестра надо заказать платную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Срок ее оформления составляет три дня.
Чужие долги никому не нужны
Значимым моментом при покупке дачи является возможность подключить построенный дом к сетям электроэнергии, водо- и газоснабжения. В наличии действующих коммуникаций можно убедиться, обратившись к председателю СНТ. У него же можно уточнить, имеются ли у продавца задолженности по взносам.
Также следует проверить, нет ли у продавца долгов по налогам. Для этого по требованию покупателя продавец обязан предоставить справку из налоговой инспекции.
Работа над ошибками
Если вас все же угораздило купить дачу с неправильными документами, отчаиваться не стоит. Не продавать же будущее семейное гнездышко! За помощью следует обратиться в одно из городских бюро технической инвентаризации (БТИ).
О том, какие шаги нужно выполнить, на примере ситуации, в которую попала семья Ивановых, “ПИКу” рассказала начальник ООО “Меридиан БТИ” Елена ЗЕМЛЯКОВА.
- Приведением в порядок документов на дом и землю можно заниматься параллельно.
Сначала оформляем землю:
-
определить границы и провести межевание двух участков отдельно;
-
получить в Росреестре (через МФЦ) кадастровый план на каждый из них;
-
провести объединение этих участков в один;
-
получить в Росреестре (через МФЦ) кадастровый план на новый большой участок.
Здесь может возникнуть неприятный момент – наложение границ этого участка на границы соседних. Просто перенести черточку на плане, как хочется, нельзя. Если у соседей документы на их земельные участки готовы и переделывать их они не желают, делать это придется за свой счет. Либо можно через суд обязать их привести границы участка в соответствие.
Что касается дома:
-
обратиться к кадастровому инженеру (В БТИ), чтобы снять с кадастрового учета старый не существующий по факту дом;
-
оформить технический план на новый дом по дачной амнистии (в данном случае право собственности возникает на основании декларации об объекте недвижимости);
-
получить в Росреестре (через МФЦ) кадастровый план на новый дом.
*Правила землепользования и застройки муниципального образования “Город Каменск-Шахтинский”, утв. решением городской думы 28.10.2020.
СПРАВКА:
Оформляем куплю-продажу
Оформить сделку купли-продажи дома и дачи можно двумя способами: у нотариуса и через МФЦ. В первом случае специалисты нотариальной конторы сами проверят законность документов, подготовят договор купли-продажи и обратятся в Росреестр за изготовлением документов о праве собственности на нового владельца. Покупателю и продавцу нужно будет лишь расписаться и оплатить услугу. Плата за услугу зависит в том числе и от стоимости покупаемой недвижимости.
Второй способ дешевле, но мороки больше. В МФЦ стороны сделки должны прийти с уже подписанным договором купли-продажи. Проверять законности документов придется самостоятельно. В среднем срок изготовления нового свидетельства о праве собственности на дом и землю составляет около десяти дней.
2 тыс. рублей - размер госпошлины при оформлении сделки купли-продажи дачного дома и земельного участка, на котором он расположен, через МФЦ.
Дачная амнистия еще действует
Оформить в собственность дачные дом и участок можно в упрощенном порядке по программе дачной амнистии. Действие программы продлено до 1 марта 2026 года. Для этого будущий собственник должен подать в МФЦ имеющиеся у него документы на землю и техплан объекта, подготовленный кадастровым инженером. Госпошлина в этом случае составляет 350 руб. Причем в упрощенном порядке оформить право собственности можно не только на дачи, но и на дом, расположенный на землях для индивидуального жилищного строительства.
Виктория Костовская, e-mail: kostovskaya@gazetapik.ru
